Покупко-продажбата на недвижим имот е една от най-сериозните и значими сделки, които може да сключи човек. В този процес често се сключва предварителен договор, който подготвя почвата за окончателната сделка. Но какво всъщност представлява той и какви права и задължения поражда?
Какво е предварителен договор?
Предварителният договор е споразумение между купувач и продавач, с което страните се задължават в бъдеще да сключат окончателен (нотариален) договор за покупко-продажба на конкретен имот. Той трябва да съдържа съществените условия на бъдещата сделка – като подробно и точно описание на имота, цената, сроковете на плащане, неустойки, срок на въвод в имота и други важни клаузи.
Предварителния договор е най – важния и съществен документ за цялата сделка. Именно в него се описват всички права и задължения за страните по договора, именно преди да пристъпите към неговото подписване е необходима пълна проверка на недвижимия имот. Проверката на имота и описаните клаузи в предварителния договор са много важни за избягване на имотни измами и забавяне на сделката. Грешките и пропуските в предварителен договор мотат да доведат до сериозни последици.
Важно е в него да се съдържа крайната цена. Стандартна практика е капарото да се заплаща след подписване на договора по банков път. Обикновено капарото е в размер на 10 % , но може да се уговори и друг размер.
Защо се сключва предварителен договор?
Има няколко основни причини:
- Гаранция за намеренията – купувачът иска да си осигури правото да придобие имота, а продавачът – увереност, че сделката ще се реализира.
- Необходимост от време – понякога страните имат нужда от време за набавяне на документи, банково финансиране или уреждане на други формалности.
- Договаряне на условия – позволява по-спокойно уговаряне на важните детайли преди окончателната сделка.
Какви са правните последици?
Предварителният договор има задължителна сила. Ако една от страните откаже да изпълни задълженията си, другата може да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Съдът може да постанови решение, което има силата на нотариален акт.
Важно е да знаете, че с предварителния договор не се прехвърля собствеността върху имота. Това става само чрез нотариален акт, подписан пред нотариус и вписан в Имотния регистър.
На какво да обърнете внимание?
- Проверка на собствеността – уверете се, че продавачът действително е собственик на имота.
- Срокове – ясно определете сроковете за сключване на окончателния договор.
- Задатък или капаро – уточнете каква сума се плаща предварително и какво се случва, ако някоя от страните се откаже.
- В самия предварителен договор продавачът трябва да декларира, че имота не е обременен с вещни тежести, т.е., че върху имота няма вписани възбрани, ипотеки и др. права на трети лица и че няма да продава имота и няма да сключва предварителни договори с други лица докато не приключи сделката с вас. Важно е тази негова декларация да има санкция, тоест неустойка. Следете внимателно санкцията с неустойките в предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот. Често строителите /продавачи предвиждат сериозни неустойки за вас като купувач и много по-малки или никакви наказания за самите тях.
- Обезщетения – предвидете клаузи за неустойки при неизпълнение.
Препоръки от нотариуса
Като професионалист, който ежедневно работи със сделки с недвижими имоти, нотариусът може да даде ценни съвети и насоки, които да предотвратят бъдещи проблеми. Ето няколко основни препоръки:
- Извършете пълна проверка на имота – преди подписване на предварителния договор, поискай справка от Имотния регистър, за да се увериш, че:
- продавачът е действителният собственик;
- имотът не е обременен с тежести – ипотеки, възбрани или други ограничения;
- няма висящи съдебни дела.
- Идентифицирайте всички съсобственици – при имоти с повече от един собственик е необходимо всички страни да бъдат съгласни и да участват в договора.
- Изяснете статута на имота – при ново строителство или имоти в регулация, обърнете внимание на строителната документация, разрешенията за ползване (акт 16) и евентуални правни спорове.
Как се подписва предварителен договор
Предварителния договор за продажба на недвижим имот следва да се подпише от всички страни участващи в сделката лично, след като се легитимират с лична карта или от упълномощено по надлежния ред лице, което следва да се легитимира с пълномощно в оригинал, удостоверено по съответния ред. В пълномощното е необходимо да се съдържа изрична разпоредба за подписване на предварителен договор за конкретния имот, като в противен случай то може да е основание за бъдещо разваляне на цялата сделка.
Съвет: Заверка на предварителния договор
Въпреки че по закон не е задължително предварителният договор да бъде нотариално заверен, нотариалната заверка на подписите значително повишава правната сигурност. Заверката удостоверява, че страните действително са се явили пред нотариуса и доброволно са подписали договора. Това предпазва от бъдещи спорове относно авторството на подписа или твърдения за измама.
Освен това, нотариусът може да даде становище относно съдържанието на договора, да предупреди за евентуални рискове и да предложи корекции или допълнителни клаузи, които да защитят интересите и на двете страни.
Съвет: Ако държите на максимална защита, особено при сделки с висока стойност или специфични условия – винаги се консултирайте с нотариус и изберете заверка на предварителния договор. Това е малка стъпка, която може да ви спести много главоболия в бъдеще.
Ние имаме богат опит в подготвянето и подписването на предварителни договори за разпореждане с недвижими имоти и сме изцяло на ваше разположение с професионалния опит, който притежаваме.
Заключение
Предварителният договор е важна стъпка в процеса на покупко-продажба на имот. Добре изготвен, той осигурява защита и яснота и за двете страни. Препоръчително е да се консултирате с нотариус или друг юрист, за да сте сигурни, че вашите интереси са защитени и всичко е в съответствие със закона.