Недвижими имоти

В тази категория попадат всички видове договори, с които се прехвърля собствеността или се учредяват други вещни права върху недвижими имоти. Такива договори са покупко-продажбата, дарението, замяната, прехвърлянето на имот срещу насрещно задължение за издръжка и гледане, учредяването на вещно право на ползване върху недвижим имот, право на преминаване и други. Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите тези сделки задължително се извършват с нотариален акт от нотариус, в чийто район на действие се намира имотът – предмет на сделката и се вписват в съответната Служба по вписванията, по местонахождение на имота, с изключение на договора за доброволна делба на недвижими имот, който може да бъде извършен и при нотариус, с компетентност извън съдебния район по местонахождение на недвижимите имоти.

В случай, че желаете да сключите такава сделка, касаеща недвижим имот, находящ се на територията на Столична община, може да заявите предварително час за консултация с нотариуса. В рамките на консултацията ще Ви бъдат разяснени законовите изисквания за извършване на съответния вид договор, като е необходимо да представите документите, отнасящи се до недвижимия имот, с които разполагате. Нотариусът ще Ви разясни с какви допълнителни документи трябва да се снабдите, след което самата сделка ще бъде насрочена за изповядване. Следва да имате предвид, че нотариалните актове и други договори се вписват в деня на извършването им, поради което изповядването на сделките следва да стане в часовия диапазон от 08:00 ч. до 13:00 ч. в работни дни.

Необходими документи

Документ, доказващ собствеността (или друго вещно право) върху съответния недвижим имот – например нотариален акт, договор за доброволна делба, протокол за съдебна делба, съдебно решение, договор за придобиване, сключен с общински или държавни органи и други;

Удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот, издавано от Отдел „Местни данъци и такси“ на съответния район на Столична община;

Кадастрална скица или схема на имота, издавана от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (нотариалната ни кантора извършва услугата – издаване на скица/схема);

Нотариално удостоверено (със заверка на подпис и съдържание) пълномощно, в случай че някоя от страните не се явява лично.

Нотариално заверени декларации, които следва да придружават пълномощното за разпореждане с недвижими имоти (Декларация по чл. 25, ал. 8 от ЗННД, Декларации по чл. 74, ал. 2, т. 1 и във връзка с чл. 264, ал. 1 и 4 от ДОПК, Декларации по ЗМИП, като следва да имате предвид, че всички те са ограничени със срок до края на календарната година, в която са заверени);

Други документи на участниците в сделката:

В определени случаи е възможно да се изискват и други допълнителни документи, като удостоверения за наследници, удостоверение за сключен граждански брак, брачен договор, ако имате такъв, справка за режима за придобиване на имущество, за удостоверения за административен адрес, удостоверения за идентичност на имена, удостоверения за идентичност, удостоверение за търпимост на сграда, разрешение за строеж, одобрени строителни книжа и други.

Желателно е да донесете всички документи, които имат връзка с имота по предстоящата сделка, като нотариусът сам ще прецени и отдели необходимите.

Запишете ден и час за консултация и преглед на документи от Нотариуса.

Способи за разпореждане с недвижим имот

Нотариален акт за продажба

СЪВЕТ ЗА ПРОДАВАЧА :

Продавача е длъжен да представи предварително пред нотариуса всички необходими документи, които го легитимират като собственик на продаваемия имот. Ако имотът е ипотекиран, има вписани искови молби и висящи съдебни спорове свързани със собствеността върху имота, ако има възбрани и други вещни тежести върху имота продавача е длъжен да уведоми купувача и нотариуса предварително за тези обстоятелства.

СЪВЕТ ЗА КУПУВАЧА:

Преди да заплащате суми, независимо дали продажна цена или капаро, включително по предварителен договор се консултирайте с нотариуса по сделката. Потърсете нотариуса за изготвяне и удостоверяване на подписите на страните по предварителен договор за покупка на имота. Желателно е купувача още към момента на подписване на предварителния договор да поиска от продавача (нотариалната ни кантора извършва и такава услуга) УВТ ( удостоверение за вещни тежести) от което е важно да установим, че върху имота, който предстои да закупите няма вписани ипотеки и други вещни тежести, искови молби и др.

В нотариалната кантора извършваме задължително по всяка предстояща сделка проверка за вещни тежести и права на трети лица по електронен път в имотния регистър, включително финална такава в деня и часа на подписване на нотариалния акт.

Дарение на недвижим имот

Обичайно сделки за дарение на недвижим имот се правят между роднини, например между родители и деца или внуци, между братя и сестри, племенници. Необходимите документи за дарение са посочените по-горе. Освен тях се изисква документ за удостоверяване на съответната роднинска връзка, удостоверение за раждане и др.

Дарението винаги е безвъзмездна сделка, за разлика например от Договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и/или гледане (тук винаги получавате насрещна престация), или прехвърляне на имот в изпълнение на задължение, или вместо плащане.

При дарение между роднини по права линия, съгласно разпоредбите на ЗМСМА не се дължи такса за придобиване на имот на общината. Всички такси в тези сделки се изчисляват върху данъчната оценка.

Учредяване/Запазване право на ползване

Всеки собственик на недвижим имот може да учреди право на ползване върху своя имот или да запази за себе си такова при извършване на разпоредителна сделка с имота. Правото на ползване може да бъде пожизнено или за определен срок, възмездно или безвъзмездно.

Ползвателят е данъчно задължен и заплаща данъци и такси за ползването на имота, включително партидите за ел. енергия, вода, парно могат да бъдат на негово име.

Ползвателят може да получава наемите, рентата и други плодове от имота.

Замяна на недвижими имоти

Подобно на продажбата, представлява двустранен договор при който две лица си прехвърлят взаимно собствеността върху недвижими имоти, с договор във формата на нотариален акт. И тук важат всички правила като при продажбата, както са необходими и същите документи. Но тук обаче предмет на замяната могат да бъдат и недвижими имоти в различни съдебни райони и може да се включи в този нотариален акт и имот, който не попада в съдебния район, който е от компетентността на съответния нотариус по сделката. В този случай нотариуса вписва служебно в съответните няколко служби по вписванията нотариалния акт за замяна.

При замяната на имоти може да има и доплащане, ако имота на единия заменител е по-скъп от този на другия заменител.

Договор за доброволна делба

Делба на имоти се налага почти винаги при наследяване от двама и повече наследници. Придобито имущество по наследство от няколко наследника остава в съсобственост, като всеки наследник притежава толкова идеални части от имота, колкото му е наследствения дял.

Доброволната делба на недвижими имоти се извършва при нотариус чрез договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите, който договор се вписва и в Агенция по вписванията имотния регистър. При подписване на този договор е задължително участието на всички наследници, тъй като чл.75, ал.2 от Закона за наследството делба извършена без участието на някой от сънаследниците е нищожна. Делбата е често използвана форма за разпореждане с имущество след развод и по отношение на имущество придобито от двамата съпрузи по време на брака в режим на СИО.

Договора за доброволна делба може да се извърши при всеки нотариус без значение от района му на действие и без значение в кои съдебни райони се намират имотите.

Предмет на всеки договор за доброволна делба може да бъде както недвижимо, така и движимо имущество, МПС-та, парични средства и др. вещи. Когато се поделят земеделски земи, законът не допуска разделянето на нивите на части по – малки от 3 декара, на ливадите по-малки от 2 декара и на лозята по-малки от 1 декар.

Учредяване право на стореж/супрефиция/

Това е ограничено абсолютно вещно право, по силата на което едно лице може да построи и да държи собствена сграда в чужда земя. То изключва оборимата презумпция на чл.92 от Закона за собствеността, че собственикът на земята е собственик и на насажденията върху нея. По своята правна същност суперфицията представлява вещноправна тежест върху един имот. Собственикът се отказва от правото да строи върху своя недвижим имот и отдава това право на друго лице. Когато това лице изгради постройката, то ще е собственик на сградата и учреденото в негова полза право на строеж ще се преобразува в право да държи своята постройка в чужд имот.

Собственикът на земята си запазва правото на собственост върху земята, дори след построяване на бъдещата сграда в нея. За да не бъде собственика на земята ощетен, често в негова полза се уговаря обезщетение, под формата на нова собственост върху част от новопостроената сграда в неговия имот.

Договорна и Законна ипотека

Законната ипотека се учредява при сделки за покупко – продажба на недвижими имот, както и при делби.

Първият случай е когато купувачът не е изплатил напълно продажната цена на имота при продажба на същия.

Към датата на подписване на нотариалния акт за покупко – продажба купувачът е станал собственик на имота, тъй като вещното право на собственост се прехвърля към момента на постигане на съгласие между страните, обективирано с подписване на нотариалния акт. Продавачът вече не е собственик на имота и не е получил продажната цена или част от нея и за да се гарантира, че ще я получи има правото да изиска в нотариалния акт да се впише, че цялата продажна цена или оставащата част от нея ще бъде заплатена в определен срок. Към нотариалния акт за покупко – продажба се изготвя писмена молба до съдията по вписванията при Агенция по вписвания за вписване на законна ипотека върху недвижимия имот.
Законна ипотека може да се впише както в полза на продавача, така и в полза на банката кредитор на купувача.

Договорна ипотека – сключва се под формата на нотариален акт в полза на кредитора по договор за заем/кредит и служи за неговото обезпечение. Върху един имот може да се впише повече от една ипотека, всяка от тях има ред на вписване. Ипотеката се вписва и има действие 10 години, като то може да бъде подновено преди изтичане на срока. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване от кредитора, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.

За учредяване и вписване на ипотеката е необходимо страните да представят пред нотариуса същите документи, като при продажбата. Потърсете консултация и съвет от нотариуса в тези случаи.

При изплащане на продажната цена и при погасяване на цялото задължение към кредитора се изготвя съгласие от кредитора, в чиято полза е вписана ипотеката за заличаване на вписването. Същото с нотариална заверка на подписа на кредитора и приложените към него изискуеми документи се подава в Агенция по вписванията за заличаване на вписаната ипотеката.

Констативни нотариални актове

Констативни нотариални актове за удостоверяване право на собственост върху недвижим имот, въз основа на документи или въз основа на обстоятелствена проверка за придобиване по давност.

Констативният нотариален акт е уреден в чл.587 от ГПК.

Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.

Въз основа на доказателствата по ал. 1 и 2 нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.